Zdědit pozemek může být životní příležitost. Ale než se z něj stane fungující projekt, je potřeba překonat jednu z nejtěžších překážek: kde vzít peníze na rozjezd? Banky totiž většinou půjčí až ve chvíli, kdy už máte hotový projekt i povolení. Co dělat, když jste teprve na začátku?
Co se děje na trhu?
Dnešní situace nahrává menším projektům a investorům, kteří se nebojí začít včas. Ceny nemovitostí rostou. V roce 2024 vzrostly v Česku v průměru o 10,7 %, v regionech až o 18 %. V Praze se byty prodávají za rekordních 150 000 Kč/m². Zároveň vydaných stavebních povolení ubývá. Minulý rok jich bylo vydáno jen kolem 12 000, nejméně od roku 2013. Kvalitní menší projekty tak mají větší šanci na schválení i realizaci. Zajímavé je i to, jak se mění vlastnictví nemovitostí napříč generacemi. Lidé starší 70 let vlastní přes 850 000 bytů a domů. V následujících letech se budou tyto nemovitosti masivně převádět na další generaci, a ti často nevědí, co s nimi.
1. Banky pomáhají až v pokročilé fázi
Tradiční bankovní úvěry mají svá jasná kritéria. A obvykle nefinancují první kroky jako je zasíťování, úpravy terénu nebo vybudování přístupové komunikace.
Často požadují doloženou podnikatelskou historii, kompletní projektovou dokumentaci, stavební povolení nebo určitou fázi rozpracovanosti. To všechno dává smysl v případech rozsáhlých, dobře připravených projektů. V jiných situacích ale může být cesta k financování složitější.
„Setkáváme se s klienty, kteří mají jasný plán a pozemek k dispozici, ale jejich projekt je teprve na začátku. V takové fázi je někdy obtížné naplnit všechny podmínky klasického financování,“ vysvětluje Alan Pock, jehož platforma umožňuje developerům získat kapitál od tisíců drobných investorů, kteří financují konkrétní realitní projekty. Podle něj bankovní financování dává smysl u mnoha typů projektů, zejména u těch větších a dobře rozběhnutých. U menších záměrů v rané fázi ale může být složitější zapadnout do nastavených postupů a podmínek.
2. Alternativa: kapitál od investorů
Vedle tradičních úvěrů se stále častěji využívají nové modely financování, kdy kapitál poskytují jednotliví investoři, například prostřednictvím online platforem. Výhodou je rychlost a přímý přístup k financím už v rané fázi projektu.
„Zaměřujeme se na úvěry od deseti milionů korun výš. Vše je nastavené jednoduše a srozumitelně. Klient má do týdne jasno, a pokud projekt dává smysl, peníze může mít na účtu během několika dní,“ popisuje Pock.
Velký důraz se klade na osobní přístup. „Víme, že pro mnoho lidí je to první developerský projekt v životě. Nečekáme od nich dokonalost, spíš otevřenost a snahu dotáhnout věci do konce. A pokud vidíme, že by jim víc vyhovovalo financování přes banku, dáme jim na to doporučení.“
3. Co si ujasnit, než se do projektu pustíte
Základem všeho je dobře promyšlený plán. Nemusí být hned dotažený do posledního detailu. Důležité je vědět, co přesně chcete na pozemku realizovat, jakou má pozemek hodnotu a co na něm územní plán dovoluje, v jakém časovém horizontu chcete stavět a s jakými základními náklady. Na základě toho se dá rozhodnout, jaký typ financování bude nejvhodnější.
„Zní to možná samozřejmě, ale spousta lidí se do projektu pouští s tím, že mají pozemek a představu, že 'něco' postaví. Až když dojde na čísla, zjistí, že jim chybí klíčové informace. Proto doporučujeme všechno si nejdřív nechat rámcově spočítat. Ať už od projektanta, nebo zkušeného stavebního manažera,“ radí Pock.
5. Praktických kroků, které se vyplatí podniknout
► Založte si firmu nebo začněte podnikat jako OSVČ. Pro získání úvěru je potřeba mít IČO, ať už jako samostatný podnikatel, nebo prostřednictvím s.r.o.
►Zpracujte alespoň základní studii záměru. Stačí orientační rozpočet, harmonogram a popis toho, co na pozemku plánujete. I jednoduchý materiál pomůže ukotvit diskuzi o financování.
► Zajistěte si odbornou konzultaci. Může to být architekt, projektový manažer nebo obchodník z financující platformy. Cílem je zjistit, co všechno bude potřeba připravit, a čemu se naopak můžete vyhnout.
► Ověřte si hodnotu zástavy. Pozemek je klíčovým aktivem, které slouží jako zajištění. Je dobré vědět, jakou má aktuálně tržní hodnotu a co na něm z pohledu územního plánu vůbec lze realizovat.
► Oslovte financující partnery. Ať už je to banka, nebo investiční platforma, mluvte otevřeně o fázi, ve které jste. Čím dřív se dozvíte, co vám chybí k posouzení, tím lépe.
Financování realitního projektu může být náročné, obzvlášť pokud se do něj člověk pouští poprvé. Klíčová ale není jen výše úvěru nebo výhodnost sazby. Stejně důležitý je i způsob komunikace, dostupnost odborné podpory a celková flexibilita.
„Ne každý projekt musí být hned developerským gigantem. Ale i menší záměr si zaslouží férovou šanci na realizaci, pokud dává smysl a stojí za ním motivovaný člověk,“ uzavírá Alan Pock. (24.7.2025)