Ceny pozemků lámou rekordy, přesto může být vlastní dům levnější než byt

Ceny městských bytů zůstávají pro mnoho domácností nedosažitelné. Naproti tomu výstavba vlastního domu na pozemku mimo velké město se překvapivě stává dostupnější alternativou – nejen díky příznivějším cenám pozemků, ale i díky odlišnému financování. Při detailnějším pohledu se tak ukazuje, že vlastní dům přestává být luxusem a stává se praktickým řešením.

Ceny stavebních pozemků v České republice od roku 2020 výrazně rostly a v druhém čtvrtletí roku 2022 dosáhly svého tehdejšího maxima. Následoval přibližně roční pokles, který skončil v polovině roku 2023. Od té doby ceny znovu rostou a aktuální data ze druhého čtvrtletí 2024 ukazují, že jsme v řadě segmentů zpět na historických maximech, případně je dokonce překonáváme.

Například pozemky do 800 m² se aktuálně prodávají za průměrných 6 300 Kč za metr čtvereční, zatímco v roce 2020 to bylo zhruba 3 100 Kč. U pozemků o velikosti 800 až 1 100 m² se cena zvýšila z tehdejších 2 400 na současných 3 800 Kč za metr. Parcely o rozloze mezi 1 100 a 1 500 m² vzrostly z 1 600 na 3 700 Kč/m². I pozemky nad 3 000 m², které se loni na jaře prodávaly za pouhých 600 Kč/m², nyní dosahují průměrné ceny 1 200 Kč/m². Vývoj tak potvrzuje trvající zájem o individuální výstavbu – zejména v menších městech a okrajových částech aglomerací.

Praha zůstává nejdražší, ale i ceny mimo velká města rostou rychleji

Regionální rozdíly v cenách jsou výrazné. Nejvyšších hodnot dosahují stavební pozemky tradičně v Praze, kde se aktuálně pohybují kolem 14 000 Kč za metr čtvereční, což při běžné rozloze znamená částku přibližně 12 milionů korun za parcelu. V okolí hlavního města jsou průměrné ceny zhruba 6 500 Kč/m², tedy přibližně 7,5 milionu korun, ovšem ve velmi oblíbených obcích může být cena až dvojnásobná.

Zcela jiný obrázek nabízí ostatní regiony. Ve Středočeském kraji se cena pohybuje kolem 3 600 Kč/m², v Jihomoravském kraji kolem 2 900 Kč/m². Nejlevnější pozemky najdeme na Vysočině (1 600 Kč/m²) a v Moravskoslezském kraji (1 800 Kč/m²). „Přestože i zde dochází k postupnému růstu cen, tyto částky stále zůstávají výrazně nižší než pořizovací náklady na byty, a to zejména ve vztahu k velikosti a potenciálu pozemků,” popisuje David Mencl, ředitel společnosti Ekonomické stavby.

Bez hotovosti? Dům může být dosažitelnější než byt

Podle Davida Mencla je výstavba rodinného domu v mnoha případech dostupnější než koupě bytu – a to i pro domácnosti bez úspor. Mladý pár se stabilním měsíčním příjmem od 50 000 Kč podle něj zvládne financovat menší dům, a pokud příjem přesáhne 60 000 Kč, je cesta k vlastnímu domu poměrně hladká. Rozhodující není výše naspořených prostředků, ale právě stabilita příjmů.

Rozdíl mezi domem a bytem spočívá zejména ve financování. Na rozdíl od koupě bytu, která obvykle vyžaduje minimálně 20 % vlastních prostředků, lze výstavbu rodinného domu v určitých případech financovat bez akontace – například pokud pozemek slouží jako zástava a domácnost má dostatečně stabilní příjem. V praxi se tak jedná o model, který klientům umožní pokrýt celkové náklady výstavby úvěrem. Například u bytu za sedm milionů korun tak musí zájemce disponovat alespoň 1,4 milionu korun ve vlastních prostředcích, což je pro mladé domácnosti často nepřekonatelná překážka.

Kolik dnes stojí dům?

Ceny výstavby domů závisí na rozsahu, lokalitě i standardu provedení. Podle zkušeností stavebních firem se dům na klíč pohybuje v rozmezí 38 až 47 tisíc korun za metr čtvereční. Hrubá stavba začíná už na částce okolo 17 tisíc korun za metr. Dům o užitné ploše 120 m² tak může stát v hrubé stavbě 2 až 3 miliony korun, zatímco plnohodnotné dokončení „na klíč“ vyjde zhruba na 4,5 až 5,6 milionu korun.

Přičteme-li k tomu cenu pozemku – například průměrných 3 300 Kč/m² mimo Prahu pro plochu 900 m², tedy přibližně tři miliony korun – dostáváme se na celkové náklady mezi šesti a devíti miliony. Tyto částky jsou srovnatelné nebo i nižší než cena většího městského bytu, a navíc přinášejí vyšší komfort, prostor i možnost zvyšování hodnoty či obytného prostoru.

Dvojdomy a sdílení nákladů

S rostoucími cenami se do popředí dostávají alternativní modely vlastního bydlení. Jedním z řešení, jak snížit náklady na pořízení pozemku, je návrat k vícegeneračnímu bydlení – ovšem v nové, kvalitativně jiné podobě. „Zatímco dříve znamenalo soužití dvou generací často sdílenou kuchyni a koupelnu, dnešní architektonická řešení umožňují vybudovat dva plnohodnotné a zcela oddělené byty na jednom pozemku. Každá domácnost tak má vlastní vstup, zázemí i soukromí. Blízko sebe, ale ne spolu,“ shrnuje David Mencl tento nový přístup, který kombinuje výhody společného pozemku s nezávislostí jednotlivých rodin.

Výsledkem je nejen výrazná úspora při pořizování parcely, ale také větší stabilita a dostupnost bydlení pro širší rodinu. Tento model oslovuje čím dál více lidí – nejen kvůli cenám, ale i proto, že přináší rovnováhu mezi samostatností a možností mezigenerační výpomoci. Model lze obdobně úspěšně aplikovat i při stavbě domu s kamarády.

Výstavba rodinného domu dnes není řešením pro každého. Ale pro mnoho domácností, které narážejí na limity městského trhu s byty, představuje realistickou a dostupnou cestu k vlastnímu bydlení – zejména pokud jsou ochotny hledat mimo centrum a nebo přistoupit na alternativní architektonické řešení domova. Vlastní dům tak paradoxně může být tím racionálnějším rozhodnutím. (25.6.2025)