Drahé bydlení? Zelené regulace EPBD zdraží byty ještě víc. Nové i stávající

Borek Simandl, obchodní ředitel CREDITAS Real Estate

Ceny bydlení v Česku už dnes patří k nejvyšším v Evropě v poměru k příjmům. A zatímco veřejná debata se točí hlavně kolem úrokových sazeb nebo nedostatku výstavby, zásadní zdražení se skrývá jinde. Nová pravidla EU pro budovy, schválená v rámci Green Deal, zásadně promění, co a za kolik se bude v Česku stavět i rekonstruovat. A levněji určitě nebude. 
Co se mění: zelená směrnice o budovách

EU v loňském roce schválila revizi směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD). Od roku 2030 budou muset být všechny novostavby nulově emisní. Žádné plynové kotle (na které byly ještě nedávno dotace!), žádné tepelné ztráty, jen budovy s téměř nulovou spotřebou energie, pokrytou obnovitelnými zdroji. Už od roku 2028 to bude platit pro veřejné stavby.
Ještě zásadnější jsou pravidla pro stávající budovy. Každý členský stát bude muset identifikovat nejhorších 15 procent nebytových budov z hlediska energetické náročnosti a zajistit jejich povinnou renovaci. Do roku 2033 budou muset mít všechny nebytové objekty minimálně energetickou třídu D. Podobná pravidla budou následovat i pro bytové domy. Do roku 2050 by už všechny budovy měly být podle plánu EU zcela bezemisní. A to už je přímý zásah do života milionů lidí v zemi, kde téměř 80 % obyvatel žije „ve svém“, povětšinou starším domě nebo bytě. 
Nové domy a byty zdraží výrazně

Od roku 2030 musí být každá novostavba, včetně těch bytových, nulově emisní. Stavět dům, který bude nulově emisní, přitom není vůbec levné. Pokud k aktuálním nákladům na výstavbu rodinného domu v Česku dle platné legislativy bude nutné splnit všechny požadavky EPBD jako solární panely, tepelné čerpadlo, rekuperace, chytrá regulace spotřeby, špičková izolace, cena může stoupnout o dalších 10 až 20 procent. To znamená přibližně o 10 tisíc korun navíc za každý metr čtvereční v dnešních cenách. U rodinného domu o 120 m² je to více než milion korun.
Totéž má platit platí pro byty. Ty se už dnes prodávají v Praze v průměru za 160tisíc za metr čtvereční. Nová regulace zvýší náklady na výstavbu a developery donutí tuto přirážku přenést na zákazníka, jinak se jim stavět nebude vyplácet. V praxi: pokud dnes stál 70metrový byt 10 milionů, pak bude stát minimálně 11,5 milionu.
Ani stávající byty neuniknou. A možná horší byty nepůjde ani prodat

Od roku 2027 musí být renovováno 15 % nejhorších nebytových budov. Do roku 2033 musí všechny nebytové budovy dosáhnout minimálně třídy D. Podobné povinnosti čekají i bytové domy, zavedení se očekává mezi lety 2030–2035, do roku 2040 vstoupí v platnost dokonce zákaz používání kotlů na fosilní paliva, včetně plynových.
Mnozí se uklidňují tím, že bydlí v paneláku, který už stojí. Jenže právě starší bytové domy s energetickými štítky F nebo G spadnou pod připravované povinné renovace.
Znamená to zateplení, výměnu oken, novou techniku vytápění a ohřevu vody, často i zásah do společných rozvodů. U průměrného panelového bytu může jít o investici v rozmezí 400 až 700 tisíc korun, což je částka, kterou si většina obyčejných SVJ nebude schopna dovolit bez dodatečných úvěrů nebo pomoci státu. Má to být zcela nevyhnutelné, protože na stole je i varianta, že bez splnění nových požadavků nebude možné takový byt prodat nebo pronajmout. Fakt, že to může udělat z tisíců bytů prakticky neprodejný majetek v tuto chvíli nikoho nezajímá.
Kdo to všechno zaplatí? Lidé

Evropská komise předpokládá, že část investic pokryjí dotace a úvěry, ale jak přesně, není zatím jasné. V realitě to vypadá tak, že náklady ponese buď vlastník (tedy občan), nebo město či stát, pokud půjde o veřejné budovy (a občané to zaplatí v daních). Jenže už dnes nejsou veřejné rozpočty v nejlepší kondici a ani soukromí majitelé, často starší obyvatelé, kteří celý život platili daně, nemají miliony navíc na rozsáhlé rekonstrukce.
Výsledek tohoto zeleného tažení je zřejmý už nyní. Ceny nových bytů dále porostou a s nimi se zvedne tlak na zvyšování nájmů. Majitelé, kteří budou muset investovat do renovací, si to budou chtít od nájemníků samozřejmě zpětně vybrat i s úroky. 
Ekologie jako téma velkého střetu

Záměr snížit emise budov je jistě legitimní, avšak tempo, které EU se souhlasem všech zúčastněných nasadila, může být pro mnoho domácností i firem fatální. Realita českého stavebnictví, dostupných zdrojů a kvalita bytového fondu se totiž míjí s představami regulátorů. A nejenom u nás.
Je nutné dodat, že právě tato oblast, tedy přísná ekologická regulace bydlení, patří k politicky nejcitlivějším částem celého Green Dealu, byť z hlediska horizontu vypadá na rozdíl od emisních povolenek docela vzdálená. Přesto z pohledu úkolu samotného i jeho nákladů vysoce aktuální. Je sice možné, že některé státy se nakonec rozhodnou nové povinnosti bojkotovat, oddalovat, nebo rovnou odmítnout implementovat, avšak samotná povinnost tím rozhodně nezmizí. Už tak drahé bydlení proto bude časem ještě dražší. (12.7.2025)