Pražský trh institucionálního nájemního bydlení pokračoval v první polovině roku 2025 v trendu stabilizace. Míra neobsazenosti klesla na pouhých 5 %, což potvrzuje dlouhodobou atraktivitu tohoto segmentu. Zároveň se ukazuje, že úroveň nájemného u bytů od individuálních pronajímatelů nabízených na realitních portálech rychle dohání nájemné v institucionálních projektech. Zatímco v BTR projektech došlo mezi pololetími jen k mírnému růstu nájemného o 1 %, u individuálních pronajímatelů vzrostly nájmy o výrazných cca 13 %. Rozdíl mezi oběma segmenty se tak zmenšil z téměř 29 % na současných 15 %. Zájem nájemníků se navíc postupně rozšiřuje – od singles a mladých párů směrem k rodinám, které nacházejí uplatnění zejména ve větších dispozicích. Jak ukazuje Living Sector Market Report společnosti BTR Consulting, která svou specializací pokrývá komplexní služby v oblasti nájemního bydlení, tento vývoj přináší nové příležitosti pro investory i developery.
Stabilní pražský trh a rostoucí poptávka
V Praze je aktuálně v provozu 3 320 bytů v rámci 23 BTR projektů. Databáze BTR Consulting však zahrnuje téměř 13 000 jednotek, z nichž čtvrtina je již dokončená, další čtvrtina ve výstavbě a více než polovina ve fázi přípravy. Typická velikost bytu v institucionálních nájemních projektech činí 52 m², ve srovnání s 65 m² u nových bytů určených k prodeji. „V rámci institucionálního nájemního bydlení hraje velikost bytových jednotek zásadní roli. Menší byty jsou pro nájemníky dostupnější a pro investory znamenají efektivnější využití plochy s vyšší výnosností. Naproti tomu větší podlahová plocha zvyšuje celkové náklady na bydlení, což může negativně ovlivnit poptávku a prodloužit dobu, po kterou zůstává jednotka volná,“ komentuje Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka a zakladatelka BTR Consulting.
Průměrné nájemné v institucionálních projektech v Praze dosahuje 540 Kč/m², tedy o 15 % více než u bytů od individuálních pronajímatelů nabízených na realitních portálech (468 Kč/m²). Vyšší cena v BTR projektech odráží kvalitní správu, moderní technický standard a atraktivní lokality. Zatímco nájemné v BTR projektech vzrostlo mezi pololetími jen nepatrně (+1 %), nabídka individuálních pronajímatelů zaznamenala skokový nárůst o 13 %. Ještě na konci roku 2024 činil rozdíl mezi oběma segmenty téměř 30 %, nyní je to už jen polovina. Tento trend ukazuje, že klasická nabídka pronajímatelů na realitních portálech postupně dohání profesionálně spravované institucionální projekty a rozdíl se dále snižuje. BTR se tak stává stále dostupnější a zároveň zajímavější alternativou k individuálním pronájmům. Nájemníci zde totiž za podobnou cenu získávají i profesionální správu, dlouhodobou stabilitu a předvídatelnost nájmu či přístup k moderním sdíleným prostorám a službám, které běžní individuální pronajímatelé obvykle nenabízejí.
Na růst atraktivity institucionálních projektů ukazuje také vývoj v jednotlivých dispozicích. Zatímco nájemné u bytů 1+kk se již ustálilo, u větších jednotek – zejména 3+kk – vzrostlo v posledním pololetí o 4 %. Tento posun potvrzuje, že si na trhu našly své místo i větší byty, které jsou pro rodiny atraktivní jak cenově, tak dispozičně. Celková neobsazenost dále klesla na 5 %. Novější projekty spuštěné v roce 2024 se aktuálně pohybují na úrovni 8% neobsazenosti, zatímco starší projekty zůstávají téměř plně obsazené.
„Pražský trh institucionálního nájemního bydlení je dnes mimořádně stabilní a klesající neobsazenost jasně potvrzuje dlouhodobě rostoucí zájem o tento typ bydlení. Velmi pozitivně vnímáme také rozšíření poptávky o rodiny, které své místo nacházejí především ve větších dispozicích,“ říká Zuzana Chudoba.
Rozšiřování cílových skupin
Nabídku pražských BTR projektů stále tvoří především menší byty 1+kk a 2+kk, typické pro mladé lidi žijící samostatně, nebo v páru. Oproti předchozímu pololetí však vzrostl podíl nejmenších bytů 1+kk a zároveň větších 3+kk, zatímco u 2+kk došlo k mírnému poklesu. Zájem o větší dispozice (3+kk a 4+kk) roste a zároveň klesá jejich neobsazenost.
Investoři tak postupně reagují na potřeby rodin a optimalizují velikosti jednotek tak, aby nabídly lepší poměr mezi nájemným a celkovými náklady. Tento přístup přispívá k vyšší obsaditelnosti a rozšiřuje cílovou skupinu nájemníků.
BTR Consulting expanduje na Slovensko
Zatímco pražský trh se již stabilizoval, Bratislava stojí na začátku budování institucionálního nájemního bydlení. Databáze BTR Consulting zde eviduje 675 bytů v devíti projektech, přičemž v provozu jsou zatím jen dva s celkovým počtem 173 jednotek. Průměrná velikost bytu činí 41 m² a nájemné se pohybuje na úrovni 13,6 EUR/m².
Za nejpokročilejší projekt lze označit Ovocné sady v Ružinově, které vznikly ve spolupráci Kooperativy a Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Tyto domy nabízejí 70 nájemních bytů a jsou příkladem silnější role veřejného sektoru, kdy samotné město vystupuje jako investor i provozovatel.
„Bratislava v mnohém kopíruje vývoj, který jsme v Česku sledovali před několika lety – trh je zatím na začátku, ale jeho potenciál je obrovský. Chceme být u jeho rozvoje od prvních kroků a přenést sem zkušenosti, které jsme nasbírali na pražském i britském trhu, kde spolupracujeme s naší partnerskou společností Say Property, sdílíme s ní know-how, data i osvědčené postupy,“ uvádí Zuzana Chudoba.
„Naším cílem je pomoci investorům a developerům nastavit projekty tak, aby byly atraktivní pro nájemníky a dlouhodobě udržitelné. Slovensko vnímáme jako logické pokračování naší práce v Česku a Londýně,“ dodává Tomáš Stařík, obchodní ředitel BTR Consulting. Více na www.btrconsulting.cz (26.8.2025)