Domácí trh s bydlením v posledních pěti letech kontinuálně zdražuje. Situaci by mohlo pomoci nepopulární, ale systémové rozhodnutí o zvýšení daně na 0,1 procenta z hodnoty nemovitosti. „Donutila by majitele nemovitosti se svým majetkem efektivněji nakládat, zároveň by uvolnila velké, zablokované a dlouhodobě nepronajímané byty,“ tvrdí ve svém autorském komentáři Tomáš Kaláb, místopředseda správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST). Podíl neobydlených bytů se v Česku aktuálně pohybuje nad úrovní desetiprocentní hranice, což je dvojnásobek ideálního stavu.
Situace na trhu s dostupným bydlením je v posledních dvou letech z pohledu developera zneklidňující. V Česku existují Praha a Brno jako dva vrcholy, které jsou lakmusovým papírkem pro celou republiku. Například ceny nových bytů v Brně a okolí za posledních pět let zdražily o 66 procent.
Co by mohlo být účinným lékem v této situaci je nepopulární krok v podobě vyšší daně z nemovitosti. Částečnou inspiraci můžeme hledat v americkém státě New Hampshire, kde místní platí daň ve výši dvou procent z odhadované ceny nemovitosti. Ta mívá zpravidla polovinu reálné ceny, čímž se dostáváme na jedno procento. Podle tohoto mustru by majitel průměrného 2+kk v Brně, platil roční daň ve výši 80 tisíc, což je v současných poměrech pro českou společnost naprosto nepředstavitelné.
80 tisíc je moc, 800 korun zase málo
Určitě se objeví názory, které budou tvrdit, že tento krok je drastický zejména ke starší populaci, která celý život pracovala a najednou by jí stát danil majetek podruhé. A je do jisté míry legitimní. I proto je důležité se bavit o rozumné míře zvýšení, výše daně je dnes nastavená velmi nízko. Současných pár stovek je málo, 80 tisíc je zase příliš velký skok. V momentě, kdy bychom zvažovali hodnotu 0,1 procenta z hodnoty nemovitosti, dostaneme se na částku 8 tisíc ročně, která se jeví jako rozumný kompromis mezi oběma extrémy.
Donutila by majitele nemovitosti se svým majetkem efektivněji nakládat a vytvářet hodnotu pro společnost tím, že by uvolnila na trh velké, zablokované a dlouhodobě nepronajímané byty. Podíl těchto jednotek se pohybuje na úrovni zhruba deseti procent, přičemž pětiprocentní hranice je zcela normální a zdravá pro trh s bydlením. Tento podíl totiž obsáhne běžné stěhování obyvatelstva z jednoho místa na druhé. V případě České republiky se ale jedná o dvojnásobek běžného stavu, což je alarmující.
Zvýšení z roku 2024 je nedostatečné
Výsledkem posledního zvyšování daně z nemovitosti byl ideově rozumný, ale ve skutečnosti stále nedostatečný krok – tedy zvýšení daně na dvojnásobek. Stát by proto zvýšení daně z nemovitosti měl podpořit. Shoda na tom, že příjmy v rozpočtu zásadně chybí, je napříč celým politickým spektrem, a každoroční schodek státního rozpočtu o tom jednoznačně vypovídá. V porovnání s ostatními zeměmi má navíc český občan jednu z nejnižších daňových zátěží v celé Evropě. I to může být vodítkem k nepopulárnímu, ale jistě efektivnímu řešení – zafixovat všechny stávající daně a postupně zvyšovat pouze tu z nemovitosti. Byla by to správná cesta, jak narovnat aktuální situaci kolem dostupného bydlení v Česku.
Obrovským benefitem a vedlejším efektem tohoto kroku by bylo snížení průměrné ceny bytu v České republice. Daň z nemovitosti by totiž v ideálním světě měla mít dva hlavní cíle. V první řadě poskytnout samosprávám větší finanční zdroje a motivaci k výstavbě na jejich území. A v té druhé upřednostňovat, nebo alespoň nezdražovat, dostupnost bydlení v Česku.
Populárním rozhodnutím by bylo zrušit daň z nemovitosti u „hlavního bydliště“, které mají lidé uvedeno v občanském průkazu jako trvalé – podobný princip funguje například v Itálii. Otázkou by pak byla kontrola a zavedení povinnosti nahlásit se tam, kde vlastník nemovitosti reálně bydlí. Méně populárním krokem by bylo výrazně zvednout daň u investičních a rekreačních nemovitostí, potažmo komerčního využití včetně Airbnb. Stejné nebo vyšší poplatky by měly být aplikovány na stavební pozemky bez investičního záměru, což by pomohlo rozhýbat trh s pozemky a vytvářet nové projekty.
Vyšší daň znamená více peněz pro obce
Dalším plusem vyšší daně je bezesporu to, že by byla stoprocentním příjmem obce, ve které se nachází. Výraznější úpravou by mělo projít taky zohlednění jiných parametrů než pouze lokality a podlahové plochy. V aktuální specifikaci není totiž vůbec zohledněno to, jakou má nemovitost skutečnou hodnotu.
Pokud by daň z nemovitosti byla stoprocentním přijmem příslušné obce, přineslo by to ještě dva velmi podstatné efekty. Zaprvé by se snížila potřeba přerozdělovat tolik daní mezi „centrálou“ a regiony. S tím by klesla i potřeba různých žádostí, výkazů a celkové administrativní neefektivity. A zadruhé by obce měly mnohem větší zájem na stavebním rozvoji na svém území. To by ve svém důsledku přineslo větší hospodářský růst celé republice. S vlažným až defenzivním přístupem k rozvoji se na obcích nepotkávají totiž jen developeři, ale i každý soukromý investor. Existují i případy, kdy na odpor obcí vůči výstavbě na svém území naráží i například Ředitelství silnic a dálnic i další veřejné instituce.
Přesto šanci na to, že by změnu někdo dotáhl na zmíněnou desetinu procenta z celkové hodnoty nemovitosti, vnímám u nové vlády ve srovnání s tou předchozí sice jako o něco vyšší, ale stále poměrně nepravděpodobnou. (31.3.2026)