Obchod s chudobou: stát by neměl přispívat na nájmy v domech třídy G

V Česku se dlouhodobě nedaří vyřešit fenomén obchodu s chudobou – tedy praxi, kdy majitelé chátrajících nemovitostí inkasují státní dávky na bydlení za pronájem bytů. Tyto domy jsou často ve špatném technickém stavu, za hranicí životnosti a nacházejí se v mimořádně nehospodárné energetické třídě G. Bez státní podpory by řada těchto bytů byla nepronajatelná – ať už kvůli nízkému standardu bydlení nebo vysokým nákladům na energie.

Stát může tuto praxi omezit například tím, že podobně jako v zahraničí začne u „doplatkových“ bytů vyžadovat alespoň minimální energetické standardy a zároveň motivovat vlastníky k renovacím. Dotace na renovaci lze vázat na zmrazení nájmů po opravě. Dalšími nástroji může být chytřejší zdanění nemovitostí, garance nájemného či zákaz pronájmu bytů v nejhorším technickém stavu, typicky v energetických třídách F a G – jak to postupně zavádí Francie, Nizozemsko nebo Velká Británie (viz infobox).

Dosavadní zkušenosti totiž ukazují, že obchodníci s chudobou pronajímají byty v domech v nejnižších energetických třídách F a G. Přesto v nich za podpory státních příspěvků či doplatků na bydlení inkasují nájemné srovnatelné s běžným trhem. Nic je totiž nenutí, aby investovali do zlepšení technického stavu svých nemovitostí. Loni daňové poplatníky přišly příspěvky na bydlení na zhruba 20 miliard korun.

INFOBOX: Francie postupně zakazuje pronájem bytů s třídou G (od roku 2025 i F). Nizozemsko zpřísňuje systém hodnocení nájemného pomocí „penalty points“ a od roku 2028 vyřadí neúsporné byty ze sociálního bydlení. Ve Velké Británii platí od roku 2018 zákaz pronájmu bytů s třídou F a G, s výjimkami pro technicky nebo finančně náročné případy.

Stát by neměl doplácet spekulantům

Na základě zahraničních zkušeností vzniká ve spolupráci s odborníky na sociální bydlení analýza, jejímž cílem je navrhnout opatření přizpůsobená českým podmínkám. „Jedním z možných opatření je začít u doplatkových‘ bytů postupně vyžadovat alespoň minimální energetické standardy. Například přestat poskytovat příspěvky na byty v extrémně nehospodárných budovách (třída G) a do budoucna požadovat alespoň dosažení energetické třídy D,“ říká architektka Marcela Kubů z Asociace výrobců minerální izolace.

Dobrou zprávou pro nájemníky je, že zvýšení energetické třídy obvykle přináší nejen úsporu nákladů na energie, ale také celkovou revitalizaci budovy, která výrazně zvyšuje komfort i kvalitu bydlení.

Toto opatření by mělo cílit čistě na segment obchodníků s chudobou, tedy na vlastníky bytů a domů v tom nejhorším stavu, jejichž nájemníci pobírají doplatky na bydlení. „Rozhodně to není mířeno na standardní nájemní trh – tam ať si lidé rozhodnou, v jakém standardu chtějí za své peníze bydlet. Ale stát by neměl doplácet za bydlení a energie v těch nejhorších budovách, protože to vlastníky nijak nemotivuje k investicím. Namísto systematické modernizace bytového fondu tak stát nechtěně konzervuje jak neutěšený stav nemovitosti, tak model závislosti tisíců domácností na veřejné podpoře,“ dodává architektka Marcela Kubů.

Motivovat vlastníky k renovacím, ne jen kasírovat

Šance na důstojný život závisí i na tom, zda si domácnost dokáže vytvářet finanční rezervu. V energeticky náročných domech je to ale obtížné, protože i když domácnost pobírá příspěvek či doplatek na bydlení, značná část financí padne na úhradu energií. Ještě horší je, pokud domácnost uvízne v síti tzv. obchodníků s chudobou. Ti zneužívají situace ohrožených skupin a staví svůj byznys na pronájmu zchátralých, extrémně nehospodárných nemovitostí. Provázání příspěvků na bydlení s energetickou náročností budovy by jejich praktiky výrazně oslabilo.

„Stát by například mohl do roku 2030 přestat doplácet na byty v budovách s energetickou třídou G, do roku 2035 i na třídu F a od roku 2040 by se novým minimálním standardem pro sociální bydlení stala třída D,“ nastiňují možný regulační rámec Michal Čejka, energetický expert Centra pasivního domu, a dodává: „Déčko sice nepředstavuje kompletně renovovanou budovu, ale umožňuje již ekonomicky akceptovatelný provoz domácnosti. Oproti třídě G je to obrovský rozdíl. Pokud se navíc využijí dostupné formy státní podpory na energetické renovace, je to naprosto realistický cíl.“

Zvyšování standardu bydlení považuje za správný směr také analytička Kristina Zindulková, která se dlouhodobě zabývá problematikou energetické chudoby. Upozorňuje však, že samotné zvýšení nároků na energetický standard nestačí – musí být doplněno i o další opatření, jako je ochrana nájemníků a pobídky k renovaci bytového fondu.

„Nesmí dojít k tomu, že se domácnosti dostanou do ještě horší situace. Tomu může pomoci nový zákon o podpoře bydlení, ale i další opatření, jako podpora renovací bytových domů, podpora domácností při hledání vyhovujícího bydlení a hrazení vysokých počátečních nákladů či ochrana nájemníků ve smyslu omezení řetězení krátkodobých smluv. Zvyšování standardu bydlení je nicméně jeden z těchto nutných kroků.“

Obce získají další nástroj proti obchodu s chudobou

Zavedení minimálního technického a energetického standardu pro byty hrazené z příspěvků na bydlení by navíc obcím mohlo pomoci omezit obchod s chudobou. „Získaly by další nástroj, jak vytlačit z trhu nekvalitní ubytování, které zatěžuje své okolí i sociální systém. Zároveň by tím podpořily poctivé majitele, kteří se o svůj majetek starají a investují do jeho renovace,“ dodává Marcela Kubů.

Investice přitom často zahrnují více než jen zateplení – patří sem i výměna oken, modernizace vytápění, rozvodů nebo opravy střechy. „Tento domino efekt nezbytných úprav by vlastníky donutil jednat. Buď využijí dostupné renovační dotace, nebo své nemovitosti nabídnou k odprodeji, například obcím,“ vysvětluje architektka Marcela Kubů. (29.9.2025)