Platit hypotéku, nebo nájem? Dilema života v metropolích sílí, nájemní bydlení prožívá renesanci

Rozdíl mezi měsíční splátkou hypotéky a nájmem se ve velkých českých městech dál rozevírá. Do popředí se proto v posledních měsících dostává nájemní bydlení, které už není synonymem provizoria. Podle expertů se rozhodování domácností mění, kromě ceny hrají větší roli flexibilita, životní styl i schopnost ustát výkyvy úrokových sazeb. Touha po koupi nemovitosti je ale v Česku hluboce zakořeněná, ve vlastním totiž žije zhruba 70 procent obyvatel.

Rezidenční trh v Česku naráží na kombinaci nákladových a regulačních tlaků, které mění i chování investorů a nabídku nových projektů. Výstavba proto začíná být pro menší hráče na trhu rizikovější a méně výnosná. „Největší překážkou pro tyto investory jsou vysoké vstupní náklady v podobě ceny pozemků, stavebních materiálů i lidské práce. Nejistota na trhu i konkurence v podobě velkých developerů jim snižuje marže a naopak zvyšuje rizika spojená s financováním a prodejem. V praxi se tak menší developeři přesouvají od nové výstavby či koupě hotových bytů k renovacím a z trhu postupně mizí,“ tvrdí Jan Zeman, spoluzakladatel developerské společnosti Urbaneo.  

Navzdory spíše klesajícím úrokovým sazbám je ve velkých městech stále ještě omezená kupní síla. Nájemní bydlení tak získává v metropolích silnější ekonomické opodstatnění i společenskou legitimitu, stále ale naráží na silnou touhu po vlastnictví, která je v Češích hluboko zakořeněná. „Česká republika patří mezi evropské země s nejvyšším podílem lidí žijících ve vlastním, je jich více než sedmdesát procent,“ potvrzuje Petr Plocek, tiskový mluvčí UniCredit Bank. Dodává, že motivace Čechů ke sjednání hypotéky je stále velmi silná.

Současně ale roste skupina domácností, které přehodnocují, zda je v dané životní fázi rozumné nést vysoké měsíční zatížení hypotékou, nebo raději využít kvalitní nájem bez dlouhodobého závazku. „U našich klientů vnímáme, že preferují vlastní bydlení, pokud jim to okolnosti umožňují, ale zároveň jsou si vědomi, jaké výhody jim přináší nájemní bydlení, především flexibilitu a jednoduchost. Proto si myslíme, že stereotyp o nutnosti bezpodmínečného vlastnictví nemovitosti z našeho pohledu lehce ustupuje, především u střední generace,“ popisuje jednatel realitní kanceláře Quantum reality Jan Hájek.

Hypotéka versus nájem, jaké faktory rozhodují?

Jádrem rozhodování je dnes stále častěji schopnost domácnosti udržet zdravý rozpočet. Podle dat z nemovitostního webu Sreality.cz se rozdíl mezi průměrnou měsíční splátkou hypotéky a měsíčním nájmem v Praze a Brně pohybuje přibližně kolem 10 tisíc v neprospěch hypotéky. „Přispěl k tomu růst cen nemovitostí v Česku i Evropě, dražší úvěry oproti období před rokem 2022 i omezená nabídka bytů ve velkých městech. Výsledkem je situace, kdy čistě z pohledu měsíčních nákladů vychází pro řadu lidí nájem jako racionálnější varianta,“ upozorňuje Zeman.

Do kalkulace, zda se hypotéka vyplatí, patří nejen splátka, ale i další dodatečné výdaje. „Vlastnictví znamená údržbu, opravy, případně poplatky při správě domu, daně, a obecně méně flexibility než nájem. Nejpodstatnější faktor je podle mého soudu právě poměr měsíčních nákladů vůči alternativě nájmu a zároveň to, jak dlouho plánujete v bytě zůstat,“ popisuje Zeman.

Vedle samotných čísel hrají roli také rodinné a pracovní plány. „Mezi největší faktory při rozhodování našich klientů, zda koupit byt na hypotéku nebo si ho pronajmout, patří především jejich aktuální finanční situace a rodinné či pracovní plány ve střednědobém horizontu. Pokud domácnost ví, že se v horizontu několika let může stěhovat nebo měnit zaměstnání, dává jí flexibilní nájemní model větší svobodu a menší riziko,“ říká Hájek.

Stereotyp „raději do svého“ slábne jen pomalu

Data z trhu i průzkumů naznačují, že Česká republika bude ještě nějakou dobu žít v napětí mezi tradičním ideálem vlastnictví a pragmatičtější volbou nájmu. „Češi mají dlouhodobě silnou preferenci k vlastnictví nemovitosti a je vidět, že podobně to vnímá i nastupující generace. V našem aktuálním průzkumu realizovaném s agenturou Ipsos se ukázalo, že mezi mladými lidmi ve věku 18 až 30 let by 86 % dotázaných chtělo v budoucnu vlastní nemovitost,“ říká Martin Novák, hlavní analytik společnosti Broker Consulting.

Do budoucna bude podle Zemana rozhodovat nabídka bytů, vývoj sazeb, demografie i případná opatření státu. Pokud zůstane nová výstavba omezená a velká města budou dál růst, tlak na ceny nepoleví. „Současně ale může sílit poptávka po kvalitním nájemním bydlení jako po moderní a plnohodnotné volbě pro život v metropoli přesně v duchu projektů, které chtějí nabídnout bydlení bez kompromisů, s důrazem na design, služby i flexibilitu,“ uzavírá Zeman. (13.1.2026)