Prémiové kanceláře v centru Prahy: neobsazenost na minimu, výstavba vázne, investiční atraktivita roste

Podle analýzy společnosti Savills je v současnosti téměř nemožné najít neobsazené prostory v nejkvalitnějších kancelářských budovách v centru Prahy. Míra neobsazenosti objektů v kategorii AAA dosahuje dlouhodobě nulových hodnot - na konci druhého čtvrtletí 2025 byla opět na 0 %, stejně jako loni ve stejném období. Naposledy přesáhla 1 % v březnu 2024, kdy činila 1,65 %.

Situace není výrazně lepší ani v dalších městských částech. Plocha volných prémiových prostor se meziročně propadla z 81 000 m² na 49 000 m², což odpovídá nejnižší úrovni od roku 2020. Celkově, tedy i včetně kanceláří nižší kvality, bylo v červnu na území metropole okamžitě dostupných pouze 259 000 m², což představuje další pokles o 10 % oproti předchozímu roku.

„V současnosti evidujeme stabilní poptávku po prémiových kancelářích v centru nebo širším centru, která se však musí orientovat spíše na prostory, které se teprve uvolní nebo vstoupí na trh v příštích letech. Nová výstavba je minimální, což nadále tlačí nájemné vzhůru. Na tento scénář jsme upozorňovali už dříve, nyní se dlouhodobě nedostatečná výstavba naplno projevuje,“ říká Pavel Novák, Head of Office Agency v Savills.

Nové prostory přijdou až za několik let, na rozšíření nabídky si centrum počká minimálně do roku 2028

Změnu přinese až připravovaná výstavba, která by mohla nabídku kanceláří v centru rozšířit nejdříve kolem roku 2028. V projektech, které by měly být v příštích letech dokončeny, zůstává zatím volných přibližně 25 000 m².  „Mezi připravované projekty patří například HYBE u Masarykova nádraží, Vydrovka na Florenci nebo rekonstrukce Kotvy. Přestože se tyto projekty nacházejí v různých fázích přípravy, už nyní zaznamenáváme zájem firem o budoucí prostory. Včasný zájem často znamená výhodnější podmínky a také šanci vybrat si nejlepší umístění v budově,“ doplňuje Pavel Novák.

Kancelářské budovy jsou atraktivním investičním artiklem

Vzhledem k omezené nové výstavbě roste atraktivita prémiových kanceláří v centru Prahy. David Štrouf, Investment Associate Director v Savills, zdůrazňuje: „Na trhu je v současnosti k dispozici několik kancelářských objektů v centru města. A to jak nových, technologicky vyspělých budov, tak i starších objektů s potenciálem pro zhodnocení prostřednictvím rekonstrukce nebo modernizace. Vzhledem k množství těchto transakcí je pozornost investorů roztříštěna přes vícero transakcí a prodejní procesy jsou proto o trochu méně kompetitivní, než tomu bylo historicky. Toto se odráží ve stabilitě výnosů – prime yield u kvalitních kancelářských nemovitostí se nadále pohybuje v rozmezí 5,2–5,3 % ročně. Nicméně platí, že nedostatečná nová výstavba přispívá k rostoucímu zájmu nájemců, což následně zvyšuje potenciál zhodnocení těchto objektů.“

Firmy prodlužují smlouvy a přizpůsobují stávající prostory

Růst nájmů i tlak na kvalitu mění rozhodování nájemců

Omezená nabídka nových budov vede k tomu, že mnoho společností volí prodloužení stávajících nájemních smluv, i když jejich současné prostory už neodpovídají potřebám.  Jen v první polovině roku 2025 bylo v centru Prahy obnoveno téměř 14 000 m² nájemních smluv, což představuje téměř polovinu hrubé poptávky v dané oblasti.  

Nedostatek nové výstavby zvyšuje nájemné a zároveň dává vlastníkům možnost reinvestovat do svých budov a reagovat tak na rostoucí nároky firem. Prime nájemné v centru Prahy již převyšuje 30 EUR/m²/měsíc a u připravovaných projektů se očekává další nárůst.

Roste tak význam rekonstrukcí starších kancelářských budov, zejména těch z první vlny moderní výstavby z prvního desetiletí 21. století. Tyto objekty často narážejí na konec životního cyklu, například z pohledu technologií a vybavení, a bez modernizace by přestávaly odpovídat současným standardům. Firmy však zároveň kladou velký důraz na stabilní provoz a jistotu, že zásadní úpravy neproběhnou během jejich nájemního období.

„Trh se dnes posouvá od čistě kvantitativního růstu ke kvalitativní transformaci. Protože se téměř nestaví, o to větší důraz kladou nájemci na to, v jaké budově zůstanou. Vlastníci, kteří investují do modernizace, z toho v následujících letech budou těžit,“ uzavírá Pavel Novák ze Savills. (22.10.2025)