Samospráva pražských městských částí nemůže být posilována na úkor schopnosti hlavního města jako celku

Stanovisko Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) k pozměňovacímu návrhu poslance Karla Haase (č. 1270) k novele stavebního zákona (sněmovní tisk č. 67)

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) je neziskové občanské sdružení, které existuje jako právní subjekt již od roku 2001. Členové Asociace jsou přední představitelé investičních společností, realitních, právních a poradenských kanceláří, bank a dalších organizací činných na trhu, dále přední představitelé a vyšší management veřejné správy a zástupci vysokých škol. Díky rozmanité členské základně představuje ARTN seskupení jedinečné svou univerzální kompetencí, které v tomto smyslu nemá v České republice obdoby.

ARTN se dlouhodobě a aktivně účastní odborné diskuse o podobě stavební legislativy v České republice. Ve svém stanovisku ze dne 18. února 2026, adresovaném ministryni pro místní rozvoj, předsedovi vlády i dalším představitelům vládní koalice, ARTN vyjádřila podporu novele stavebního zákona jako významné příležitosti ke stabilizaci a zefektivnění povolovacích procesů, k posílení právní jistoty a k dlouhodobému zlepšení investičního prostředí v České republice. Tato podpora byla a zůstává podmíněna zachováním koncepční integrity zákona během legislativního procesu.

Právě s ohledem na zásadu zachování koncepční integrity novely považuje ARTN za nezbytné vyjádřit zásadní nesouhlas s pozměňovacím návrhem poslance Karla Haase (č. 1270), který byl dne 25. června 2026 schválen Hospodářským výborem Poslanecké sněmovny. Tento pozměňovací návrh podle přesvědčení ARTN představuje zásadní systémové riziko pro rozvoj hlavního města Prahy, pro dostupnost bydlení a pro předvídatelnost investičního prostředí.

I. Podstata pozměňovacího návrhu a jeho důsledky

Pozměňovací návrh mění § 28 stavebního zákona tak, že 57 městským částem hlavního města Prahy svěřuje pravomoc samostatně pořizovat, schvalovat a vydávat regulační plány a územní studie, a to pro území, které spadá do správního obvodu příslušné městské části. Současně odebírá tyto pravomoci hlavnímu městu Praze, které by je mohlo vykonávat pouze v případě, že řešené území zasahuje do správních obvodů více městských částí. Fakticky tak dochází k rozdrobení dosud jednotné územně plánovací činnosti hlavního města na desítky autonomních subjektů s vlastními, potenciálně protichůdnými regulativními záměry.

Důsledky tohoto návrhu jsou z pohledu ARTN mimořádně závažné:

1. Vznik paralelní a konkurenční úrovně závazných regulativních nástrojů

Regulační plány a územní studie jsou nástroji, které sice nemohou být v přímém rozporu s územním plánem, ale mohou obsahovat další závazné regulativy nad rámec územního plánu, které fakticky zásadně limitují nebo zcela znemožňují výstavbu v daném území. Vytvoření paralelní vrstvy těchto nástrojů na úrovni městských částí znamená dezintegraci dosud jednotného systému územního plánování a vznik prostředí, v němž budou jednotlivé městské části vytvářet vlastní, vzájemně nekoordinované a potenciálně rozporné regulace. To je v přímém rozporu s principem předvídatelnosti a jednotnosti, který je základním předpokladem efektivního investičního prostředí.

2. Svěření blokačních nástrojů městským částem

Pozměňovací návrh vytváří kompetenční nejistotu a výrazně posiluje blokační potenciál městských částí. Regulační plán je závazným nástrojem územního plánování, jehož prostřednictvím lze stanovit další podmínky nad rámec územního plánu a fakticky zásadně limitovat možnosti výstavby v daném území. Územní studie má odlišnou právní povahu, nicméně v praxi rovněž významně ovlivňuje rozhodování o záměrech a přípravu výstavby. Kromě přímého regulativního dopadu těchto nástrojů je třeba upozornit i na nepřímý blokační mechanismus, kdy stavební uzávěru lze podle § 123 stavebního zákona vydat i pouze z důvodu připravovaného regulačního plánu. Samotná skutečnost, že městská část zahájí přípravu regulačního plánu, tak může vést k faktickému zastavení výstavby na jejím území, a to i v případě záměrů, které jsou zcela v souladu s platným územním plánem hlavního města Prahy.

3. Riziko politicky motivovaného blokování výstavby

ARTN dlouhodobě upozorňuje na fenomén, kdy jednotlivé městské části Prahy z politických důvodů aktivně brání bytové i jiné výstavbě, přestože tato výstavba je v souladu s celoměstskou koncepcí rozvoje a odpovídá na reálnou společenskou potřebu. Svěření pořizování regulačních plánů, územních studií a potenciálně i stavebních uzávěr městským částem představuje institucionalizaci tohoto blokačního potenciálu. Lokální politické zájmy, orientované na krátkodobé volební cykly a často ovlivněné tlakem proti jakémukoliv rozvoji, tak mohou převážit nad strategickými zájmy rozvoje celého města.

4. Ohrožení metropolitního plánu a celoměstské koncepce rozvoje

Regulační plány a územní studie jsou klíčové navazující nástroje v rámci aplikace Metropolitního plánu hlavního města Prahy v jednotlivých lokalitách. Pokud bude jejich pořizování pro území jednotlivých městských částí odejmuto hlavnímu městu, vzniká reálné riziko, že Praha ztratí schopnost realizovat jednotnou a koordinovanou rozvojovou koncepci. To je v rozporu s principem, že hlavní město jako celek musí mít nástroje k řízení svého rozvoje.

5. Zkomplikování systému a prodloužení procesů

Navzdory deklarovanému cíli „urychlit procesy přípravy záměrů“ povede pozměňovací návrh k pravému opaku. Vytvoření 57 autonomních pořizovatelských subjektů s různou úrovní odborných kapacit, rozdílnými politickými prioritami a potenciálně protichůdnými regulativními přístupy nepřinese urychlení, ale naopak výrazné zkomplikování a prodloužení přípravy stavebních záměrů. Nevyhnutelně dojde ke sporům o výklad kompetencí, ke střetům mezi regulacemi jednotlivých městských částí a celoměstskými dokumenty a k nárůstu právní nejistoty. Hlavní město Praha přitom disponuje nejen odbornými útvary Magistrátu, ale i Institutem plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) jako specializovanou odbornou institucí, která zajišťuje jednotný metodický přístup k územnímu plánování. Většina městských částí srovnatelným odborným zázemím nedisponuje.

II. Zrušení práva domáhat se uzavření plánovací smlouvy

Pozměňovací návrh dále ruší ustanovení § 132 odst. 4, které dává stavebníkovi právo domáhat se nahrazení chybějícího souhlasu s uzavřením plánovací smlouvy rozhodnutím soudu v případě, že obec bezdůvodně odmítne plánovací smlouvu uzavřít, přestože stavebník předložil návrh splňující všechny zákonné podmínky.

ARTN považuje toto ustanovení za důležitý vyrovnávací prvek, který má zabránit situacím, kdy samospráva fakticky zablokuje realizaci záměru tím, že bez legitimního důvodu odmítne uzavřít plánovací smlouvu, která je podmínkou pro povolení záměru. Zrušením tohoto ustanovení se zásadně oslabuje procesní ochrana stavebníka proti svévolnému jednání samosprávy, což je v rozporu s principem právního státu a s principem proporcionality mezi veřejným a soukromým zájmem.

Zdůvodnění předkladatele, že ustanovení „vychyluje rovnováhu ve prospěch investora“, neodpovídá skutečnosti. Ustanovení naopak zavádí rovnováhu tam, kde v současnosti žádná není, a chrání stavebníka pouze v situaci, kdy jsou splněny všechny zákonné podmínky – návrh plánovací smlouvy odpovídá podmínkám územního nebo regulačního plánu a navržená plnění jsou přiměřená okolnostem záměru.

III. Rozpor s cíli novely stavebního zákona

ARTN ve svém únorovém stanovisku zdůraznila, že za klíčový systémový přínos novely považuje posílení koncentrace řízení, jasnější vymezení kompetencí a zvýšení předvídatelnosti rozhodování. Pozměňovací návrh poslance Haase jde přitom v přímém protisměru těchto cílů:

► Namísto koncentrace přináší fragmentaci.

► Namísto jasného vymezení kompetencí vytváří kompetenční překryvy a střety.

► Namísto předvídatelnosti zavádí 57 potenciálně odlišných regulativních přístupů.

► Namísto zrychlení procesů generuje nové administrativní vrstvy a nové zdroje sporů.

Pozměňovací návrh je rovněž v rozporu s bodem číslo 2 „Desatera ARTN“ – požadavkem na modernizaci územního plánování, který mimo jiné zdůrazňuje potřebu zabránit svévolným blokacím stavebních projektů a vnímat územní plán jako investiční nástroj pro rozvoj.

IV. Společenské dopady

Praha je metropolí s více než 1,3 milionu obyvatel, která dlouhodobě čelí kritickému nedostatku bytů a v evropském srovnání patří k městům s nejméně dostupným bydlením. Jakékoli opatření, které zpomaluje nebo komplikuje bytovou výstavbu v Praze, má přímý a měřitelný negativní dopad na dostupnost bydlení pro statisíce občanů.

ARTN v této souvislosti upozorňuje, že:

► Prodloužení přípravy stavebních záměrů se přímo promítá do zvýšení nákladů na výstavbu a v konečném důsledku do ceny bydlení pro koncové uživatele.

► Právní nejistota a nepředvídatelnost regulativního prostředí odrazují investory od realizace projektů v Praze, což dále snižuje nabídku bytů na trhu.

► Blokační potenciál městských částí může vést k situaci, kdy projekty, které jsou z celoměstského hlediska žádoucí a potřebné, budou na lokální úrovni systematicky zastavovány.

► Dezintegrace územního plánování oslabuje schopnost Prahy koordinovat svůj rozvoj jako funkční celek, včetně plánování dopravní, technické a sociální infrastruktury.

V. Výzva

Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí vyjadřuje zásadní nesouhlas s pozměňovacím návrhem poslance Karla Haase (č. 1270) a důrazně žádá, aby tento návrh nebyl schválen ve třetím čtení v Poslanecké sněmovně Parlamentu ČR, případně v rámci dalšího legislativního procesu.

Pozměňovací návrh představuje krok zpět od cílů, které si novela stavebního zákona klade. Místo zjednodušení přináší zkomplikování, místo zrychlení přináší nové zdroje průtahů, místo posílení koncepčního rozvoje přináší riziko jeho fragmentace. Svěřuje extrémně silné blokační nástroje subjektům, které nemají vždy odborné kapacity ani celoměstskou perspektivu k jejich odpovědnému využívání, a současně odebírá hlavnímu městu nástroje nezbytné pro koordinovaný rozvoj celé metropole.

ARTN plně respektuje právo městských částí na samosprávu a jejich legitimní zájem podílet se na rozhodování o rozvoji svého území. Samospráva městských částí však nemůže být posilována na úkor schopnosti hlavního města jako celku plánovat a realizovat svůj rozvoj, zejména v situaci akutního nedostatku bytů a naléhavé potřeby modernizace infrastruktury. Princip subsidiarity nelze uplatňovat mechanicky, bez ohledu na specifika hlavního města jako jednotného urbanistického a funkčního celku.

ARTN je i nadále připravena poskytovat odbornou součinnost svých členů při zlepšování legislativního prostředí a přispívat k nalezení řešení, která budou vyvažovat oprávněné zájmy samospráv s potřebou efektivního, předvídatelného a jednotného systému územního plánování a povolovacích procesů.

V Praze dne 8. července 2026

PhDr. Ing. Zdenka Klapalová, CSc. MRICS

prezidentka správní rady

ARTN | Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí  (9.7.2026)