Stanovisko MF k úpravě předčasného splacení hypoték

Vláda 14. 6. schválila návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s rozvojem finančního trhu. Součástí návrhu je i úprava předčasného splacení hypoték (a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení, jakými jsou typicky úvěry ze stavebního spoření). 1. 12. 2016 nabyl účinnosti zákon o spotřebitelském úvěru, který posílil práva klientů na předčasné splacení jistiny úvěru bez poplatků, zároveň dal věřiteli právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou. Zákon však postup výpočtu výše náhrady výslovně nestanovil, proto docházelo k tomu, že je banky svým klientům počítaly velmi rozdílně a některým bankám ČNB udělila v této souvislosti milionové pokuty.

MF proto v novele určuje situace, kdy bude mít klient ze zákona možnost předčasného splacení hypotéky bez poplatku a zároveň jasně a jednoznačně stanoví, kdy bude mít banka naopak právo klientovi předčasné splacení zpoplatnit a jaká bude maximální výše takového poplatku.

Klient má již dnes možnost bezpoplatkového předčasného splacení hypotéky v těchto případech:

•    v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru
•    u úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání
•    po vypršení fixace úrokové sazby
•    do 3 měsíců od sdělení nové výše úrokové sazby bankou
•    v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity klienta či jeho manžela/manželky.

Nově se možnost předčasného splacení bez poplatku bude vztahovat také na případy:

•    vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta)
•    prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

V ostatních situacích, kdy chce klient předčasně splatit hypotéku před vypršením fixace (tzv. úvěrová turistika) a přejít k jiné bance s výhodnější nabídkou úročení, novela bance umožní žádat po klientovi poplatek ve výši max. 2 % a to pouze z nesplacené části jistiny. Poplatek vyvažuje to, že bance předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítala pro období fixace úrokové sazby. Novela zachovává dosavadní právo každý rok splatit 25 % původní jistiny úvěru zdarma za jakýchkoliv podmínek.

Spekulativní jednání klientů, kteří přechází k jiné bance před skončením fixace čistě kvůli výhodnější nabídce jiné banky, může mít negativní a nespravedlivý dopad na všechny ostatní klienty, protože riziko ztrát z předčasného splacení v současnosti motivuje banky nabízet vyšší sazby u všech hypoték. To samozřejmě dopadá na všechny (i potenciální) zájemce o hypotéky.

Na správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky bude dohlížet ČNB. Spotřebitelům by výpočet měl být rovněž usnadněn pomocí online kalkulátorů (obdobně se spontánně vyvinuly např. kalkulátory RPSN či srovnávače cen pojištění). Změny se po datu účinnosti zákona (navrhována k 1. 1. 2024) uplatní na všechna předčasná splacení, tj. jak u nových smluv, tak i u těch již běžících.  Dotknou se všech spotřebitelských úvěrů určených na bydlení (tedy nejen hypoték, ale také úvěrů ze stavebního spoření) bez ohledu na to, jestli jde o úvěry poskytnuté bankou nebo nebankovním poskytovatelem.

MF vedlo na téma způsobu určení (výpočtu výše náhrady za předčasné splacení) dlouhodobou debatu se zainteresovanými stranami. Konečný návrh tak představuje kompromisní výsledek této debaty, kterou MF transparentně vede již přes 2 roky nejen s profesními sdruženími bankovních a nebankovních poskytovatelů úvěrů, ale také s ČNB, spotřebitelskými sdruženími a neziskovým sektorem zabývajícím se dluhovým poradenstvím.

Obdobná úprava dlouhodobě funguje v mnoha zemích EU (Německo, Španělsko, Nizozemsko, Švédsko, Finsko, Dánsko, Irsko) a mechanismus kompenzace již nyní obsahuje platná unijní směrnice o spotřebitelských úvěrech a lze předpokládat, že v budoucnu bude zahrnut i do směrnice o úvěrech na bydlení, kterou bude mít ČR následně povinnost transponovat do svého právního řádu. (24.6.2023)