Starší rodinné domy před rekonstrukcí po dlouhé době ztrácejí na hodnotě. Zbytek trhu zdražuje dál

Trh s nemovitostmi v Česku hlásí po prvním čtvrtletí roku 2026 jev, který není dlouhodobě obvyklý: ceny starších středně velkých rodinných domů před rekonstrukcí meziročně stagnují, dokonce mírně klesají. Ve světě, kde ceny nemovitostí prakticky jen rostou, jde o výjimku. Hypoteční trh mezitím posiluje, ukazují data CENTURY 21.

Poprvé dolů: co se děje se staršími rodinnými domy

Na trhu s rodinnými domy se odehrává pozoruhodný posun. Středně velké domy, typicky postavené na přelomu tisíciletí, zaznamenaly meziročně pokles ceny zhruba o jedno procento. V absolutních číslech se může zdát marginální, symbolicky je však zásadní: jde o první zaznamenaný pokles v této kategorii po letech nepřetržitého růstu.

Příčina není na straně poptávky jako takové, ale na straně nastavení nabídkových cen. Majitelé těchto domů je stále vnímají jako „téměř novostavby". Trh tento pohled nesdílí. Kupující dnes posuzují nemovitost z pohledu energetické náročnosti a nákladů na případnou modernizaci. Dům z roku 2001 bez zateplení, nebo v té době postačujícími parametry, s původními okny a starším vytápěním představuje v době energetické krize a rostoucích cen stavebních prací investici, jejíž skutečné náklady majitelé do ceny nezapočítávají. Energetická náročnost a vysoká investice do rekonstrukce ovlivňuje i situaci v segmentu starších rodinných domů, zejména v regionech.

„Majitelé domů z devadesátých let a přelomu tisíciletí si mnohdy neuvědomují, že trh je přestal vnímat jako mladé nemovitosti. Bez rekonstrukce a nebo alespoň bez realisticky nastavené ceny, která náklady na ni zohledňuje, se prodej buď protahuje, nebo vůbec nerealizuje,“ říká Tomáš Jelínek, výkonný ředitel CENTURY 21 v Česku.

Hypoteční trh roste i přes dražší peníze

Navzdory výše nastaveným sazbám zažívá hypoteční trh výrazné oživení. V únoru 2026 dosáhl objem nově poskytnutých hypoték přibližně 30 miliard korun — o 17,6 % více než v lednu 2025, kdy trh evidoval 25,5 miliardy korun. Průměrná výše nové hypotéky vzrostla z 3,93 milionu korun na 4,63 milionu korun, tedy o 18 %. Toto navýšení je dáno především snahou malých investorů (ale třeba i lidí, co chtějí svým dětem koupit startovací byt) pořídit si hypotéku před regulací ČNB od 1.4.2026.

Rok 2026 přináší ještě jeden strukturální faktor: refixaci hypoték sjednaných v období historicky nízkých sazeb pod dvě procenta. Část těchto domácností bude čelit výraznému nárůstu měsíčních splátek, ale nepředpokládáme, že by toto uvolnilo na trh větší množství nemovitostí, neboť Češi jsou snad nejspolehlivější dlužníci a vždy si budou hledat cestu jak si nemovitost udržet.

„Hypoteční trh roste i v prostředí sazeb okolo 4,5 %, což ukazuje, jak silná je akumulovaná poptávka po vlastním bydlení. Ačkoliv budoucí refixace na vyšší sazby jsou pro řadu lidí strašákem, věříme, že s dobrými finančními poradci najde většina řešení. Nepředpokládáme, že další mírné zvyšování úrokových sazeb výrazně zpomalí zájem o nemovitosti, ale daleko více bude rozhodovat celková výše nákladu na bydlení, tedy i včetně energií a oprav“ komentuje dění na trhu Tomáš Jelínek.

Cenový růst zpomaluje, ale trh je zdravý

Ceny bytů v České republice rostly v meziročním srovnání o 12,6 %. V únoru 2026 dosáhla průměrná cena 95 296 Kč za metr čtvereční. Praha si drží pozici nejdražšího trhu s hodnotou 160 254 Kč/m², meziročně o 9,78 % více. Po dynamickém jaru 2025, které stálo za velkou částí tohoto růstu, se tempo od posledního čtvrtletí 2025 zpomaluje. Situace se výrazně liší v závislosti na lokalitě a v některých regionech mimo Prahu a Brno trh fakticky stagnuje a to především v porovnání s inflací. (11.5.2026)